Ecco l’articolo uscito sul numero di Novembre 2022 di Platinum del Sole 24 Ore
Logistica e ultimo miglio attirano fondi di investimento e Sgr
I “risolutori” di Logiman creano i portafogli di investimento e li realizzano, efficienti anche per l’ambiente
La logistica dell’ultimo miglio, o cross docking per autotrasporto, si sta rapidamente sviluppando anche in Italia, grazie all’accelerazione dell’e-commerce impressa dalla pandemia. Un settore che negli anni Novanta era ancora di nicchia e riguardava principalmente piccoli investitori locali che investivano nel mercato dei corrieri espresso. Oggi è cresciuto e richiesto al punto da essere appetibile per i più grossi fondi d’investimento internazionali e per importanti società di gestione del risparmio (Sgr). “Il nostro Dna è costruire immobili industriali su misura per la logistica e il trasporto – dice Luigi Brega, amministratore unico di Logiman – Lavoro in questo settore ormai da quasi trent’anni, da quando mi sono laureato negli anni Novanta e ho avuto l’opportunità di lavorare nei primi cantieri di sviluppo logistico nell’hinterland di Milano. Da allora il settore ha vissuto importanti cambiamenti di paradigma e di strategia”. Che si tratti di immobili per la logistica (hub di grosse dimensioni in punti strategici di interscambio), o per l’autotrasporto (strutture dedicate al ‘last mile’ nelle cinture esterne delle grandi città), fino a pochi anni fa non erano presi in considerazione come investimento immobiliare. “La composizione del portafoglio tipico di un fondo di investimento era costituita per il 50% di uffici, il 30% di retail, un 10% di attività produttive e un residuo 10% di logistica – commenta l’amministratore unico di Logiman – e quest’ultima, per essere presa in considerazione, doveva avere rendimenti elevati, intorno al 9-10%. Gli investitori internazionali erano pochissimi, e quelli italiani quasi assenti. Il cross docking non veniva nemmeno preso in considerazione perché troppo di nicchia”. Adesso Logiman raccoglie quanto seminato in passato: da un fatturato di 20 milioni di euro nel 2019, prevede di chiudere il 2022 intorno ai 100 milioni, e di consolidare la cifra nel 2023. Dopo il primo portafoglio venduto al fondo Blackstone nel 2016, di cui facevano parte immobili rappresentativi, quale ad esempio l’hub Tnt (oggi Fedex) confinante con l’aeroporto di Linate, due portafogli sono stati venduti al fondo Meyer & Bergman tramite l’Sgr Kryalos con immobili locati a tenant quali Dhl, Gls, Fercam, Caldic, Alsco, Toyota, Lohmann, e sono in corso di completamento un portafoglio monotenant con Allianz, la partnership con il fondo Barings per l’ex fonderia Biasi a Verona, l’immenso hub tecnologico per il sud Europa di Adidas con Kuehne Nagel a Mantova, il last mile Amazon a Chiuduno (Bergamo), l’accordo con la Sgr Coima per la vendita di un portafoglio di logistica e last mile da oltre 300 milioni di euro con un 80% di operazioni a reddito e il 20% di operazioni speculative in fase di sviluppo. “Inizialmente investivamo noi nell’immobile ed eravamo i general contractor – prosegue Luigi Brega – Adesso ci affidiamo a investitori terzi, utilizziamo diversi general contractors e ci concentriamo su ciò che sappiamo fare meglio: trovare i terreni, assecondare le esigenze dei clienti, confezionare gli sviluppi e proporli agli investitori, e poi realizzarli chiavi in mano risolvendo tutte le criticità, di tipo autorizzativo, progettuale, realizzativo e legale. In Logiman siamo sviluppatori per scelta, e offriamo a chi vuole investire in Italia in questo settore la garanzia di esperienza e professionalità, con un ottimo track record di sviluppi completati con successo”. Conoscenza del territorio, flessibilità e rapidità nelle decisioni, competenza capillare rispetto a pratiche e permessi, progetti custom made e la garanzia dell’affidabilità contraddistinguono l’operato di Logiman, a prova di due diligence. “Ci contraddistingue anche da tempi non sospetti (dal 2010) l’approccio green – commenta Massimiliano Sacchelli, direttore generale di Logiman – Siamo stati tra i primi a ottenere la certificazione Leed Gold per un immobile logistico (L’Oréal Villanterio), e ormai adesso per tutti gli sviluppi vengono richieste dagli investitori certificazioni Leed o Bream; inoltre abbiamo investito e investiremo nelle energie alternative, con particolare attenzione al fotovoltaico”. L’ultima frontiera è quella dei data center, con una prima operazione chiusa due anni fa in zona sud Milano: un settore in crescita che potrebbe a breve diventare appetibile per gli investitori, come già succede per la logistica. “Saremo pronti”, conclude Massimiliano Sacchelli.
da Platinum del Sole 24 ore di Novembre 2022
